L'immobilier est un secteur où les litiges sont fréquents et peuvent prendre plusieurs formes : on parle alors de contentieux immobilier. Un contentieux immobilier arrive lorsque le locataire et le bailleur ou le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier se trouvent dans une situation conflictuelle. Chaque jour, de nombreuses personnes à Lyon, à Lille et dans plusieurs autres régions font face au contentieux immobilier, mais ne savent pas toujours comment gérer la situation. Je vous présente dans cet article les différents types de contentieux, la procédure à suivre pour les résoudre et quelques règles de prévention à mettre en pratique.
Les différents types de contentieux immobilier
L'immobilier est un secteur en perpétuel changement, ce qui peut être à l'origine de nombreux conflits et litiges. Ces conflits peuvent concerner la vente immobilière, la construction, la copropriété, la location, etc.
Litiges liés à la vente immobilière
- Les litiges liés à la vente immobilière concernent les conflits qui surviennent lors de la vente d'un bien immobilier. Ces litiges peuvent être les suivants :
- Les vices cachés affectant le bien vendu
- Les problèmes de bornage et de mitoyenneté
- Les erreurs ou omissions dans la rédaction de l'acte authentique de vente
- Les contestations portant sur le prix de vente ou des conditions suspensives
- Les problèmes de financement
- La réticence dolosive du vendeur
- Les problèmes de non-conformité
Litiges liés à la construction
Les litiges de construction sont ceux qui surviennent lors de la construction d'un bien immobilier (maison individuelle, immeuble en copropriété, immeuble collectif, etc.). Dans ce cas, les principales parties prenantes concernées sont le maître d'ouvrage, le maître d'œuvre et l'entreprise réalisant les travaux. Les litiges liés à la construction concernent entre autres :
- Les malfaçons ou non-conformités constatées
- Les retards dans l'exécution des travaux
- Les problèmes de responsabilité entre les différents intervenants sur le chantier
- Le non-respect des normes
Résoudre un contentieux immobilier à l'amiable
Dans le cas d'un contentieux immobilier, la partie plaignante vit une situation désagréable ou inconfortable. Dans ce cas, elle peut exprimer son mécontentement de deux façons : porter l'affaire devant les juridictions compétentes ou régler le problème à l'amiable. Dans le cas du règlement à l'amiable, elle peut procéder par médiation ou par conciliation.
Dans le cas d'un contentieux immobilier, la partie plaignante vit une situation désagréable ou inconfortable. Dans ce cas, elle peut exprimer son mécontentement de deux façons : porter l'affaire devant les juridictions compétentes ou régler le problème à l'amiable. Dans le cas du règlement à l'amiable, elle peut procéder par médiation ou par conciliation.
La médiation
La médiation fait partie des MARD (Modes Amiables de Règlement des Différends). Bien qu'elle soit payante, il s'agit d'une des solutions les plus rapides pour venir à bout d'un contentieux juridique. Dans une procédure de médiation, on fait intervenir un médiateur (très souvent un commissaire de justice) qui a pour rôle de rétablir la discussion entre la partie plaignante et la partie responsable.
On distingue deux types de médiation, la médiation conventionnelle qui intervient avant, pendant ou après un procès et la médiation judiciaire qui intervient à la demande du juge à n'importe quel moment du procès. Une fois que la communication a été rétablie entre les deux parties, le médiateur peut commencer son travail, c'est-à-dire faciliter les négociations et aider à trouver une solution au problème actuel. En cas d'accord contresigné par les avocats, le greffier peut apposer la formule exécutoire à la demande des parties concernées.
La conciliation
Contrairement à la médiation, la conciliation est entièrement gratuite, car le conciliateur de justice est un bénévole. On distingue la conciliation conventionnelle qui intervient à n'importe quel moment du procès et la conciliation déléguée qui se fait sur désignation du juge. Le rôle du conciliateur de justice est d'écouter les deux parties, de comprendre les différents points de vue et de trouver une solution adaptée au problème. Ici aussi, si l'accord est trouvé et contresigné par les avocats, le greffier peut apposer sa formule exécutoire sur la demande des deux parties.
Contentieux immobilier : procédures judiciaires
Si les parties concernées n'ont pas réussi à trouver une solution à l'amiable malgré l'aide du médiateur, du conciliateur et des avocats, il est temps de porter l'affaire devant les juridictions compétentes.
Saisir les tribunaux
En France, que ce soit à Lille ou à Lyon, c'est le tribunal judiciaire qui intervient en matière de litiges immobiliers. Si la partie plaignante souhaite saisir les tribunaux, elle doit de préférence se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. Le rôle de l'avocat spécialisé en droit immobilier sera d'assister son client tout au long de la procédure et jusqu'à l'obtention du verdict du tribunal.
Les actions possibles
L'action en justice débute dès lors que la partie adverse a été assignée devant le tribunal. Cette assignation doit contenir les motifs du conflit et les actions possibles du plaignant formulées sous forme de demande. Ces actions peuvent être les suivantes :
- Remboursement
- Indemnisation
- Nullité de vente
- Réparation
- Diminution de prix
Il existe toujours des voies de recours, que ce soit devant la cour d'appel et la Cour de cassation.
Prévenir le contentieux immobilier
Bien que les contentieux immobiliers soient monnaie courante, il est tout à fait possible de les prévenir. La prévention se fait de différentes manières, par la rédaction des contrats et la due diligence.
La rédaction des contrats
La rédaction des contrats immobiliers (contrat de vente, contrat de bail, etc.) est une excellente manière d'éviter toute forme de contentieux. Ledit contrat doit spécifier les obligations des différentes parties, par exemple les termes de paiement, les clauses de résiliation et les conditions de transfert de propriété. Les contrats immobiliers permettent de protéger les intérêts des différentes parties en cas de litige.
La due diligence
La due diligence est une étape cruciale lors des transactions immobilières. Cette étape permet de vérifier les informations relatives au bien et ainsi de diminuer les risques de contentieux. Ces informations concernent tous les aspects de la transaction (juridique, financier, technique, environnemental, etc.). La due diligence permet donc de garantir la conformité du bien et de sécuriser l'investissement.
Comme vous avez pu le voir tout au long de cet article, il existe plusieurs formes de contentieux immobilier. Avant d'envisager une procédure judiciaire pour contentieux immobilier, il est recommandé d'épuiser toutes les voies amiables. Peu importe votre décision finale, vous aurez besoin d'être accompagné par le spécialiste qu'est l'avocat en droit immobilier. N'oubliez pas que quelques précautions lors des transactions immobilières peuvent vous aider à prévenir un contentieux.
